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                互聯網金融房地產_房地產金融概論

                時間:2019-07-23 08:39:48來源:佩佩美文網 本文已影響 佩佩美文網手機站
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                房地產金融學習報告

                前言

                隨著房地產業和金融業密切關系日益凸現,相應產生了以研究金融機構對房地產的生產、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內容的房地產金融學。在對《房地產金融》這本有關于房地產經營管理一書的學習后,我基本了解到,房地產金融是一門介于房地產經濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的一門學科。在這次的學習中,我收獲了以下各章的專業知識以及相應的學習心得。

                第一部分:課本知識

                第一章 房地產金融

                第一節 房地產金融基本原理

                (一)金融

                1、概念:金融是指貨幣資金的融通,包括貨幣流通和信用有

                關的一切經濟活動。

                2、金融的基本職能:是為經濟的運行籌集資金與分配資金,

                它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給

                方轉移到需求方。

                3、分類:直接融資過程和間接融資過程。

                (二)房地產金融

                概念:它是圍繞著房地產生產、流通和消費過程所進行的貨

                幣流通和信用活動以及有關一切經濟活動的總稱。

                基本職能:是為房地產的生產、流通和消費籌集資金和分配資金。

                (三)房地產金融市場結構

                分類:一級市場和二級市場

                1、一級市場

                借款人:居民個人、房地產開發公司、房地產建筑公司及

                其他非房地產企業機構。

                2、二級市場

                借款人:保險公司、養老基金、退休基金、銀行和個人。

                (四)房地產貸款的種類:企業的貸款和個人的貸款。

                企業的貸款主要指對各類與房地產業有關的企業貸款也包

                括對一般企業的房地產貸款。

                個人的貸款主要指住房抵押貸款。

                二、房地產金融的特點:(一)房地產金融有擔保的作用 人的擔保:即保證。

                物的擔保:主要指抵押和質押。

                (二)房地產金融以抵押權為基礎

                (三)房地產金融一般要實行證券化

                (四)房地產金融具有較強的政策性

                (五)房地產金融業務成本較高,但收益較好

                三、房地產金融的作用

                (一)增加房地產資金投入,促進房地產業發展

                (二)提高居民購房支付能力,支持居民住房消費

                (三)調整銀行信貸資產結構,改善資產質量

                (四)執行國家房地產業政策,有效調節房地產業發展

                第二節 房地產金融運行模式

                一、房地產金融立法與監管

                (一)房地產金融立法體制

                從法律的角度看,世界房地產金融大致可分為歐陸系和英美系的房地產的金融體系。

                區別:歐陸系國家的房地產金融體系是政府先制定專門的房地

                產銀行法,然后依法設立房地產銀行或非銀行金融機構,

                并納入政府嚴密的監督之下,如歐洲大陸各國和日本都是

                這種類型。

                (二)房地產金融監管制度

                基本原則 :分類管理 、公平對待、公開監管

                二、房地產金融機構

                (一)概述

                機構:一級市場機構:指為房地產的生產、經營和消費提供資金

                融通或提供擔保、保險等金融產品和服務的中介機構。 二級市場機構:指在二級市場上為住房抵押貸款證券化提供

                相關金融產品和服務的金融中介。

                金融機構按性質分為:1、吸收存款型金融機構

                2、契約儲蓄性金融機構

                3、投資性金融機構

                (二)公營房地產金融機構: 1、國營銀行

                2、政府機構

                3、有政府擔保的私營機構

                (三)互助合作性質的房地產金融機構

                (四)私營房地產金融機構

                三、房地產金融基本模式

                根據房地產金融融資途徑的不同,房地產金融模式有以下四種類型:

                第一種、直接融資模式

                第二種、契約融資模式

                第三種、存款融資模式

                第四種、證券融資模式

                根據市場發達程度的不同,房地產金融模式也可分為四種類型:

                第一種、完備的房地產金融模式

                第二種、以基金為后盾的房地產金融模式

                第三種、混合型房地產金融模式

                第四種、以儲蓄支持的房地產金融模式

                第三節 國外房地產金融簡介

                一、國外房地產金融的特點

                (一)發達國家房地產金融的特點

                1、私營機構是房地產金融的主體

                2、房地產金融經營管理的現代化

                3、房地產金融專業化和多樣化并存

                4、房地產金融市場與金融市場日益滲透

                (二)發展中國家房地產金融的特點

                1、非正式的直接融資方式占據主導地位

                2、國家直接參與和控制房地產金融市場

                3、發展中國家房地產金融的發展受諸多因素的制約

                二、英國住房金融:房屋互助協會

                三、德國住房金融:契約儲蓄制度

                四、美國住房金融

                第二章 房地產金融基礎知識

                第一節 貨幣的時間價值

                一、貨幣時間價值概述

                (1)產生的原因:1.通貨膨脹2.風險因素3.現時消費

                (2)貨幣時間價值的表現形式

                前提:借貸關系的普遍存在

                利息:貨幣時間價值最直觀的表現形式

                二、貨幣時間價值的計算

                (一)單利的計算

                p——本金,又稱期初金額或現值;

                i——利率,指年利息額與本金之比,用百分比表示;

                I——利息;

                f——本金和利息之和,又稱終值;

                t——計息期的時間,通常以年為單位;

                n——計息期的期數,例如按年計息,則三年的計息期期數n=3

                1.單利終值:f=p+p×i×m=p(1+i×m)

                2.單利現值:P=f/(1+i×m)

                (二)復利的計算

                1.復利終值的計算

                f=p(1+i)復利終值系數

                2.復利現值的計算:1、f1=p+p(1+i)

                2、f2=p+p(1+i)+[p+p(1+i)]i=p(1+i)2

                P=f/(1+i)n=f/(1+i)?n

                (三) 平利率和有效利率的計算

                平利率:r 有效利率: i

                年利率=12×月利率=360×日利率(月、日、季周期利率 ) 終值:F=P×(1+N NR2利息:I=F-P= P×(1+)N-P NR

                有效利率:i=PNI P×(1+)?PR

                P=(1+N-1 NR

                (四)年金的計算

                1、后付年金:f=a(1+i)

                p=a

                a=pii(1+i)nn?1+a(1+i)n?2?+a=a(1+i)n?1i1?(1+i)?n

                (1+i)i

                i2、即期年金:f=a×[p=a×[(1+i)n+1?1?1] +1] 1?(1+i)?n?1

                a即=

                3、遞延年金

                4、永續年金 a后(1+i)

                三、利率的影響因素:1、中央銀行貨幣政策

                2、宏觀經濟環境

                3、價格水平

                4、證券市場

                5、國際經濟形勢

                (二)利率的構成

                利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現力附加率+違約風險附加率+到期風險附加率

                (三)貸款價格的確定

                r?=(1+r)/(1-d)-1

                1、

                2、

                3、

                4、 成本相加貸款定價法 價格領導模型 低于基準利率定價 客戶盈利性分析

                第二節 金融風險管理概述

                一.銀行風險的分類

                (一)環境風險

                立法風險;經濟風險;競爭風險;管制風險

                (一) 管理風險

                組織風險;能力風險;盜用公款風險

                (三)交付風險

                操作風險;技術風險;新產品風險;戰略風險

                (四)金融風險

                信貸風險;流動性風險;利率風險;資本風險

                二.金融風險的管理與控制

                (一)信貸風險的管理

                1.信貸集中程度

                2.信貸增長率和商利率貸款比率

                3.準備金和違約貸款比率

                (二)流動性風險管理

                (三)利率風險管理

                (四)資本風險管理

                三.房地產金融風險(一)房地產信貸風險

                (二)流動性風險

                (三)利率風險

                (四)經濟風險

                四. 信貸資產的風險分類:(一)信貸風險的種類

                (二)我國的貸款分類方法

                第三章 住房抵押貸款原理

                第一節 住房抵押貸款概述

                一、 住房抵押貸款的概念和作用

                (一) 住房抵押貸款的概念

                住房抵押貸款的概念概括的說,是指由銀行或其他金融機構發放的,以個人或家庭為貸款對象,以購買住房或與住房有關的其他用途為目的,以所購買的住房為抵押品,按照固定或浮動的利息率計息,在較長的時間內分期還本付息的貸款形式。

                住房抵押貸款的特點:

                ① 它是面向個人的貸款。

                ② 它是與住房有關的貸款。

                ③ 它的貸款數額大、期限長。

                ④ 以所購住房作為抵押。

                ⑤ 以各種形式的住房保險作為防范信貸風險的重要手段,以抵押二級市場等為防范流動性風險的措施。

                ⑥ 受到政府有關部門的嚴格監管,也得到政策和經濟方面的支持。

                (二) 住房抵押貸款的作用

                1. 住房抵押貸款是金融機構最重要的信貸資產,也是質量最好的資產之一。

                2. 住房抵押貸款對消費者、開發企業以及房地產業都有十分重要的意義。

                二、 住房抵押貸款市場的參與者

                住房抵押貸款一級市場的參與者:貸款機構、借款人、擔保和保險機構、中介服務機構和政府有關機構等。

                三、 住房抵押貸款的定價

                (一) 影響抵押貸款利率的因素,包括融資成本、貸款條件、借

                貸雙方的信貸關系、服務費等。

                (二) 抵押貸款利率的確定

                i=r+p+f

                式中:i——抵押貸款利率

                r——實際利率

                p——各種風險補償率

                f——預期通貨膨脹率

                第三節 住房抵押貸款資信評估

                一、 住房抵押貸款資信評估概述

                (一) 住房抵押貸款資信評估的概念

                住房抵押貸款資信評估是以借款人財務資料、信用資料、抵押房地產等資料為依據,通過分析借款人信用狀況和抵押物狀況,對借款人還款能力和還款意愿做出判斷,進而做出貸款與否的決定。

                (二) 個人信用評估機構

                二、住房抵押貸款資信評估方法

                三、借款人還款能力和還款意愿分析

                還款意愿分析主要包括:借款人歷史信用分析、貸款房價比、購房用途

                還款能力分析主要包括:借款人每期償還額與家庭收入比,以及借款人收入多少和收入的穩定性。

                (一) 分析借款人的信用記錄

                借款人的信用記錄是分析還款意愿的主要指標。借款人信用程度越高,貸款違約的可能性越小。

                (二) 借款人貸款房價比分析

                貸款房價比是指借款人的貸款額與所購房地產價格的比例。

                貸款房價比越高,借款人違約的可能性越大,并且在一定的貸款房價比區間違約具有規律性。

                (三) 借款人每期償還額與家庭收入比

                每期償還額與家庭收入比是指借款人每期需支付的貸款與當期家庭收入的比率。這一比率越低越穩定,對貸款人的保障程度就越高。

                (四) 借款人的收入水平和收入穩定性分析

                收入多少是衡量申請者是否符合貸款標準的重要條件,代表收入穩定性的收入質量也是信用評估不可忽略的因素。

                四、 抵押房地產評估

                房地產評估方法:

                1、 市場比較法:房地產市場健全規范、市場交易量大、信息交流充分等,是運用市場比較法的必要條件。

                2、 成本估價法:評估房地產的價格=房產的重置價格(重新建造與評估物基本相同的房產所投入的必要的、合理的成本)—折舊+土地的價格。

                3、 收益還原法:房地產的價格=凈收益/利率

                凈收益=潛在毛收入—空置等造成的收入損失—運營費用

                凈收益=有效收入—運營費用

                第四節 房地產保險

                一、 房地產保險概述

                (一) 房地產保險的概念

                保險的定義:保險是對客觀存在的未來風險進行轉移,把不確定性損失轉變為確定性成本。

                房地產保險:為了分散住房抵押貸款業務中的有關風險,通過財產保險、人壽保險等方式提供的一系列制度性安排。

                (二) 房地產保險的種類

                1.財產損失保險 保險標的:各種有形資產及其相關利益

                2.信用保險 保險標的:信用交易中債務人的信用

                3.保證保險

                4.人壽保險和人身意外傷害保險 保險標的:人的壽命

                (三)房地產保險的作用

                1.提高了房地產金融機構的抗風險能力,降低了住房抵押貸款的風險。

                2.促進了住房抵押貸款業務和保險業的發展。

                3.提高了居民購房的支付能力。

                4.為抵押二級市場的發展提供了堅實的基礎。

                二、房地產保險運作模式

                (一)美國的信用保證保險模式

                1.美國房地產保險的種類(按保險金額的大小):

                (1)全額保險

                (2)限額保險

                (3)共同保險

                2.美國政府抵押保險機構的運作模式

                (1)保險對象。美國的政府抵押保險機構主要有聯邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人的管理局(VA)。

                (2)保險范圍。FHA采用全額保險制,當借款人無力償還債務時,FHA將承擔全部未清償的債務。

                (3)保險費率。

                4.美國私營抵押保險機構(PMI)運作模式。它只能從事抵押保險,不能從事其他人壽保險或財產保險業務。

                5.美國FHA與PMI保險的比較。

                第四章 住房抵押貸款的種類

                第一節 住房抵押貸款業務分類概述

                一、 住房抵押貸款業務創新的原因

                (一) 金融機構防范風險的需要

                (二) 金融市場競爭的客觀需要

                (三) 政府住房政策和金融監管的要要求

                (四) 住房市場發展的客觀要求

                二、 住房抵押貸款業務分類方式

                (一) 按貸款利率是否變化進行劃分:可分為固定利率貸款和可

                變利率貸款

                (二) 按貸款期限長短劃分:可分為短期,一般為七年;中期,

                10到20年,一般為15年;長期,20到40年,一般為30年。

                (三) 按貸款金額大小劃分:可分為普通貸款和大額貸款兩類

                (四) 以是否有政府優惠分類:課分為政策性貸款和一般貸款

                (五) 按貸款用途不同分類:可分為新購房貸款、第二次購房抵

                押貸款、維修貸款、建房貸款等。

                三、 我國住房抵押貸款的種類

                (一) 按貸款用途分類

                (二) 按還款方式分類,我國目前抵押貸款種類主要有:一次換

                本付息、等額還款和等本金還款三種。

                (三) 按委托性和自營性分類:可分為委托性貸款、自營性貸款

                和組合貸款

                第二節 固定利率抵押貸款

                固定利率抵押貸款是指預先確定利率和分期付款方式的抵押貸款。

                一、等額還款抵押貸款

                (一)等額還款抵押貸款的概念:也稱完全均付抵押貸款,是目前

                應用最廣泛的一種抵押貸款,在整個貸款期內采用本息均等償還方式,一固定利率按月償還貸款本息。

                1、還款公式。設貸款本金為p,貸款利率為i,貸款期數為n(按月計算的期數),每月本息償還額為a,則由

                aaa(1+i)n-1i(1+i)n可得a=p 其中抵p=++??+=a2nnn(1+i)(1+i)(1+i)i?(1+i)(1+i)-1

                i(1+i)n押貸款常數為M=,則a=p×M (1+i)n-1

                (1+i)n-n1-12、貸款余額的計算:p1=a n-n1(1+i)?i

                3、每月本息償還額中本金和利息的計算。

                N期的本金=N—1期貸款余額— N期的貸款余額

                (二)等額還款抵押貸款分析

                1、月本息償還額中本金和利息的關系:等額還款抵押貸款在貸款初期每月還款額大部分用于歸還貸款利息,隨著時間的推移,由于各月換本付息的金額是不變的,剩余本金隨著時間的推移而下降,每月還款額中利息部分比重逐步下降,而本金部分的比率逐步上升。

                2、月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關系:當時間n趨于無窮大時,a=p×i,說明貸款期限增加到一定年限后,延長貸款年限對月本息償還額影響不大。

                (三)等額還款抵押貸款風險控制

                1、利率風險:通過由借貸雙方平分風險來控制

                2、提前還款風險:通過約定提前還款的懲罰性條款。

                二、等本金還款抵押貸款

                (一)等本金還款抵押貸款的計算 at=pp(n-t+1)+?i nn

                (二)等本金還款與等額還款抵押貸款的比較

                三、分級還款抵押貸款

                第三節 可調利率抵押貸款

                一、 可調利率抵押貸款產生的背景

                (一) 防范通貨膨脹風險的需要

                (二) 防范短存長貸引起的利率風險

                (三) 防范短存長貸的資金風險

                二、 隨價調整抵押貸款

                (一) 基本原理

                1、 根據市場真實利率和風險補償率確定第一年貸款利率,按照等額還款抵押貸款公式計算第一年每月還款額。

                2、 根據等額還款抵押貸款公式計算第一年年底的貸款余額。

                3、 根據第二年年初公布的價格指數調整第二年年初的貸款余額,即第一年年底的貸款余額與價格指數的乘積。

                4、 根據第二年年初額貸款余額,用剩余貸款年限和調整后的價格指數計算第二年的每月付款額。

                5、 以后各年均根據上一年的價格指數,按照上述步驟重復計算月還款額。

                (二) 在防范通貨膨脹風險中的作用

                (三) 隨價調整抵押貸款的不足

                三、 可變利率抵押貸款

                (一) 可變利率抵押貸款概述

                可變利率抵押貸款是根據市場利率指數,按照借貸雙方約定的條件,調整貸款利率和還款方式的抵押貸款種類。

                (二) 可變利率抵押貸款協議條款

                構成內容:1、利率指標

                2、初始利率

                3、附加利率

                4、利率調整周期

                5、利率調整幅度

                6、月還款限制

                (三)可變利率抵押貸款的種類及運行機制

                1、月還款額于利率無上下限制的可變利率抵押貸款

                2、有上限和分期付款的可變利率抵押貸款

                3、有利率上限的可變利率抵押貸款

                (四)不同類型可變利率抵押貸款比較

                四、可變利率抵押貸款與固定利率抵押貸款比較

                (一)貸款風險比較

                1、違約風險

                2、利率風險

                3、提前還款風險

                (二)固定利率與可變利率抵押貸款的轉換

                第五章 住房公積金制度

                第一節 住房公積金制度概述

                一、 住房公積金的概念

                住房公積金是指在職職工及職工所在單位按照規定比例繳存的長期住房儲金,它是具有保障性和互助性的職工個人住房基金,歸職工個人所有。

                住房公積金的特性:①專用性:指住房公積金專門用于住房建設和

                消費,職工可用住房公積金購買、建造、翻

                建、大修自住住房,其他單位任何單位和個

                人不得挪用

                ②強制性:指公積金制度帶有一定的法律強制性,

                是強制性的長期儲蓄,凡符合規定條件的單位和

                個人,都必須繳公積金

                ③政策性:指公積金的運作、管理、使用都受到有

                關政策規定的制約,國家對單位給職工交納的公

                積金部分給予免稅等,帶有很強的

                住房公積金的本質:職工的工資

                建立公積金的意義:

                ①從國家角度看,住房公積金制度為住房建設和消費籌集了穩定的資金,有利于建立市場經濟體制

                ②繳存住房公積金的單位可以享有稅收優惠,也為解決職工住房提供了新的途徑

                ③繳存的住房公積金的個人能獲得一筆穩定的低息長期貸款,同時個人每月繳存的公積金不交個人所得稅,退休時,公積金(個人所交和單位所交)都將連本帶息退給個人,相當于“零存整取”

                二、住房公積金管理

                (一)住房公積金管理原則

                住房委員會決策,住房公積金管理中心運作,銀行專戶存儲,財政監督

                1、住房委員會的職責:制定和調整住房公積金的具體措施,并監督實施;擬定住房公積金的具體繳存比例;確定住房公積金的最高貸款額度;審批住房公積金歸集、使用計劃執行情況的報告

                2、住房管理公積金管理中心的職責:編制、執行住房公積金的歸集、使用計劃;負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況;負責住房公積金的核算;審批住房公積金的提取、使用;負責住房公積金的保值和歸還;編制住房公積金歸集、使用計劃執行情況的報告;承辦住房委員會決定的其他事項

                3、住房公積金的監督

                住房公積金管理中心和職工有監督促單位按時履行下列義務: ①住房公積金的繳存登記或者變更、注銷登記;

                ②住房公積金賬戶的設立、轉移或者封存;

                ③足額繳存住房公積金

                (二)住房公積金的繳存

                繳存額為職工本人上一年度月平均工資 乘以職工住房公積金繳

                存額比例;單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例

                住房公積金月繳存額=(職工本人一年度月平均工資×職工住房公積金繳存比例)+(職工本人一年度月平均工資×單位住房公積金繳存比例)

                1、繳存日 2、繳存 3、繳存額 4、起息日 5、存款率 新參加工作的職工從參加的第二個月開始繳存住房公積金,月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位新調入的職工從調入單位發放工資之日起繳存住房公積金,月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例

                (三)住房公積金的提取和使用

                1、住房公積金的提取

                職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額時,必須經所在單位核實,并取得提取證明。職工持提取證明向住房公積金管理中心申請提取住房公積金。住房公積金管理中心自受理申請之日起3日內作出準予提取或者不準提取的決定,并通知申請人;準予提取的,由受委托銀行辦理支付手續

                2、住房公積金的使用

                住房公積金只能用于支付職工家庭購買自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等費用。

                住房公積金管理中心在保證公積金提取和貸款的前提下,經住房委員會批準,可以將住房公積用于購買國債。住房公積金管理中心不

                得向他人提供擔保。

                第二節 住房公積金貸款

                一、 住房公積金貸款概述

                住房公積金貸款與一般個人住房貸款的區別:

                一是性質不同:住房公積金屬于委托性個人住房貸款;個人住房貸款屬于自營性 二是發放方式不同:住房公積金貸款方式屬委托貸款;個人住房貸款由商業銀行發放

                三是貸款對象不同:住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的離退休職工;個人住房貸款的對象是一切具有完全民事行為能力、符合銀行規定的貸款條件的自然人

                四是貸款條件有所不同:

                住房公積金貸款可分為兩類:一類是純公積金貸款

                另一類是組合貸款

                二、 住房公積金貸款的程序

                (一)借款申請 (二)審批借款

                (三)辦理借款手續 (四)貸款使用及償還

                三、 住房公積金貸款方式

                (一)貸款期限:每筆公積金貸款期限最長不超過30年,并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的,貸款期限最長不超過30年,并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。借款人的申請期限短于規定的最長期限的,貸款期限一申請期限

                為準

                (二)貸款金額:計算公式為:借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數×規定比例×12個月×貸款期限

                (三)貸款利率:貸款期限為5年以下(含5年)的,貸款年利率為

                4.14%,貸款期限為6~30年的,貸款年利率為4. 59%。與銀行調整公積金貸款利率時,銀行將按規定于次年1月1日起,執行新的貸款利率。

                (四)還款方式:一種是按月等額還款方式(即等額還款法)

                一種是按月等額本金還款方式(即等本金還款法)

                四、 個人住房擔保組合貸款

                第一、申請個人住房擔保組合貸款的,必須同時符合住房公積金管理

                部門有關公積金的規定和商業銀行有關自營性住房貸款的規定 第二、組合貸款由同一銀行發放的,借貸雙方可以分別鑒定住房公積

                金貸款合同和住房商業性貸款合同,也可以合并鑒定一份住房擔保合同

                第三、辦理組合貸款的商業銀行應在每月收到貸款本息后,按約定的

                時間,將其中應歸還的住房公積金貸款本息用轉賬的方式劃轉到經辦住房公積金貸款銀行。

                1、 付與處置抵押物或質押物有關的費用

                2、 扣除與抵押物或質押物有關的稅費

                3、 如抵押物或質押物為共有的,按共有產權的份額償還其他共有權人

                4、 有第一抵押權人的,償還第一抵押權人的貸款本息余額及違約金、損害賠償金等

                五、 住房公積金貸款的擔保:1、抵押擔保 2、抵押加購房綜合保險 3、質押4、有房地產擔保公司擔保

                擔保公司擔保業務的流程是:1、擔保申請和受理2、 辦理房地產公司有關手續 3、辦理抵押登記4、通知銀行放款5、領取個人資料

                第六章 房地產企業貸款

                第一節 房地產企業貸款概述

                一 房地產企業貸款特點

                1、貸款數額較一般工商企業貸款大,貸款期限較長。

                2、貸款很大程度上受經濟發展周期的影響。在經濟蓬勃發展時期,房地產市場需求旺盛,企業有較好的現金流和盈利,還款能力強;而經濟衰退時期,房地產價格低迷,企業還款能力經常會受到較大的影響。

                3、貸款一般要以商業不動產作為抵押。由于受市場變動影響很大,這種貸款的風險有時會很大,銀行一般要求有合格的抵押品。

                4、相對于其他貸款,銀行更加謹慎地挑選貸款申請者,要求有第三方對項目進行評估。

                二 房地產信貸業務管理

                (一) 信貸管理

                1、總論,即對信貸業務經營基本思想的概括。

                2、信貸業務的經營目標。

                3、信貸業務的經營策略。

                4、信貸業務的授權和審批程序。

                5、信貸業務的信用標準。

                (二) 信貸業務管理的主要內容

                標準信貸文件和檔案的內容與要求、不良貸款的追討和核銷、信貸業務的法規約束、信貸產品的銷售定價、債務人的保險保障、對債務人的財務監督、信貸復核等等。

                三、房地產企業貸款基本原則

                (一)貸款企業信用分析的5℃原則

                1、品質 2、能力 3、資本 4、擔保 5、環境。

                (二)貸款協議

                (三)貸款保證措施

                第三節 房地產企業資信評估

                一、 概述

                (一) 資信評估概念

                資信評估等級:4等10級制

                (二) 資信評估的基本思路和方法

                (三) 銀行內部對借款企業的資信評估

                (一)銀行內部對借款企業的資信評估的概念和作用。

                (二)銀行內部對企業資信評估的內容。

                1、評級對象的確立。 2、信用級別及評級符號。

                1、 評級方法。 4、評級考慮因素。

                5、實際違約率和損失程度的統計分析。6、跟蹤復評。

                (三)國際上一般銀行對企業資信評估

                1、 財務報表分析。

                2、 借款人行業特征。

                3、 借款人財務信息的質量。

                4、 借款人資產的變規性。

                5、 借款人的管理水平。

                6、 借款人所在國。

                7、 特殊事件的影響。

                8、 被評級交易的結構。

                (六) 我國銀行內部對借貸企業的資信評估:“打分法”

                1、評級的基礎是過去的財務數據。

                2、指標和權重的確定缺乏客觀依據。

                3、缺乏現金流量的分析和預測。

                4、行業分析和研究明顯不足。

                5、基礎數據庫有待充實,評級結果有待檢驗。

                二、 房地產企業信用評估

                第四節 房地產企業財務分析

                一、 財務比率分析

                (一) 方法:比較分析法(分類:比較對象、比較因素)

                分析法 因素

                (二) 財務報表結構分析和比較分析

                財務報表結構分析

                財務報表比較分析

                1、 財務負債表分析

                結構分析:資產結構分析、資金結構分析、比較分析

                2、 損益表分析:結構分析和比較分析

                (三) 財務比率分析

                (1) 動性比率

                1、 流動比率

                流動比率=流動資產/流動負債 2:1

                流動比率 營業周期 應收賬款周期、存貨

                激進型 08年末 2.63

                保守型 08年中 3.08

                折中型 07年末 3.17

                【1】 速動比率

                速動比率=速動資產/速動負債 1:1

                萬元 A B C

                存貨 50 25 25

                應收賬款 25 50 25

                現金 25 25 50

                流動資產 100 100 100

                流動負債 80 80 80

                營業利潤 40 40 20

                折舊 10 10 5

                流動速動比率=365×(流動資產?速動資產)/經營過程中殘生的現金流(未折舊的利潤)

                1、 杠桿比率

                【1】 資產負債率=負債總額/資產總額×100%

                企業債權人:希望低

                企業所有者

                企業經營者

                【2】 利息、保障倍數

                利息保障倍數=(利息費用+稅前利息)/利息費用

                【3】 產權比率

                產權比率=債務總額/股東權益

                2、 盈利比率

                【1】 資產收益率

                總資產收益率=凈利潤/平均總資產

                平均總資產=(期初資產總額+期末資產總額)/2

                【2】 權益報酬率

                權益報酬率=利潤總額/有形凈資產

                【3】 銷售利潤率=銷售金額/銷售收入凈額

                3、 效率比率

                【1】 總資產周轉率

                總資產周轉率=營業收入/資產平均金額

                總資產周轉天數=360/總資產周轉率

                【2】 固定資產周轉率

                固定資產周轉率=營業收入/平均固定收入

                固定資產周轉天數=360/固定資產周轉率

                【3】 存貨周轉率

                以成本為基礎的存貨周轉率=營業成本/平均存款余額

                以收入為基礎的存貨周轉率=營業收入/平均存貨金額

                【4】 應收賬款周轉率

                應收賬款周轉率=營業收入/應收賬款平均余額

                3、 現金流量分析

                現金流量

                影響現金流量因素:經營活動、投資活動、籌資活動

                現金流量結構分析:流入分析、流出分析、流入流出比

                (1) 現金流入結構分析

                (2) 現金流出結構分析

                (3) 現金流入流出結構分析

                【1】 流動性分析

                【2】 財務彈性分析

                【3】 收益彈性分析

                4、 財務預測

                第七章 住房抵押貸款證券化管理

                第一節 住房抵押貸款證券化概述

                一.資產證券化的概述

                (一)資產證券化的定義

                資產證券化的特點:

                1. 資產證券化的最大特點是在運作結構上構建了一個特設機構(Special Purpose Vehicle,SPV).

                2. 資產證券化是結構證券化,因此也稱為結構融資。

                (二)適合證券化的資產

                1.從理論上講,一項資產只要其能在存續期間給資產所有者帶來持續穩定或可預見的收益,就是與證券化。

                2.從證券化的目的看,對于流動性較好的資產,通常變現能力較強,沒有必要進行證券化。

                3.其它適宜條件

                (1)具有穩定均勻的現金流;

                (2)資產質量穩定而優良;

                (3)支持資產變現價值較高,合同標準規范等。

                二.住房抵押貸款證券化的概念及分類

                (一)住房抵押貸款證券化的概念

                (二)住房抵押貸款證券化的品種概述

                (三)轉手證券

                (四)剝離式抵押支持證券

                (五)擔保抵押貸款證券

                三.住房抵押貸款證券化的意義

                (一)改善了銀行貸款資產的流動性

                (二)促進了金融產品和金融行業的深化

                (三)降低了融資成本

                (四)提高了資本利用率

                (五)改善了資產負債結構

                (六)擴大了銀行的經營范圍,提高了其經營效益

                (七)促進了資金的流動,使利率趨于一致

                四.住房抵押貸款證券化風險與控制

                (一)發行人風險與控制

                1.發行人風險:(1)抵押貸款資產交易風險

                (2)證券發行風險

                (3)證券兌付風險

                2.發行人風險控制:(1)交易風險的控制

                (2)發行風險的控制

                (3)兌付風險的控制

                (二)投資者風險與控制

                1.投資者風險

                證券兌付風險和流動性風險

                2.投資者風險控制

                (1)禁止發行人負有除證券債務以外的其他債務。

                (2)抵押貸款組合中所涉及的抵押財產投保。

                第二節 住房抵押貸款證券化運作原理

                一.住房抵押貸款證券化的參與者

                (一)住房抵押貸款證券交易主體:1.發起人

                2.發行人

                3.投資者

                (二)輔助機構:1.服務人

                2.擔保人

                3.信用評級機構

                4.受托管理人

                二.住房抵押貸款證券化運作程序

                (一)貸款資產組合的形成

                (二)貸款資產的出售:1.參與2.轉讓3.更新

                (三)信用升級

                信用升級是提高抵押貸款證券信用級別,增強流動性的必要手段。

                (四)信用評級

                信用評級由證券發行人或承銷人委托專門評級機構進行,評級機構進行,評級結果可作為投資者決策的依據。

                (五)證券設計

                (六)證券發行:1.準備階段

                2.委托承銷階段

                3.證券發售階段

                4.資金入賬階段

                (七)資產管理與證券兌付

                三.特設機構的運作模式

                (一)特設機構的產權結構

                1.由發起人組建的子公司

                2.由發起人組建的特設機構

                (二)特設機構的資產管理和權益信托

                (三)特設機構的行為規范

                第三節 信用升級與信用評價

                一.信用升級

                (一)信用升級的作用

                1.提升抵押貸款的信用級別。

                2.為投資者提供決策參考,吸引更多的投資者。

                3.降低發行人的融資成本。

                4.為發行人提供不公開財務信息的可能。

                (二)信用升級的途徑

                1.外部信用升級。

                (1)政府或準政府機構擔保。

                (2)保險公司保險。

                (3)專業擔保公司擔保。

                (4)銀行擔保。

                2.內部信用升級(1)優先附屬結構:儲備金結構、利益轉換結構

                (2)利差賬戶擔保

                (3)超額抵押

                (4)準備金和現金擔保

                二.信用評級

                (一)信用評級的作用

                1.信用評級對投資者的作用

                (1)為投資者提供決策參考,擴大投資選擇范圍。

                (2)為投資者提供信用風險投資的底線。

                (3)可作為投資者確定風險補償的因素。

                2.信用評級對發行人的作用

                (1)吸引更多的投資者和資金。

                (2)節省融資成本。

                (二)信用評級的一般程序:1.資料準備。

                2.分析評估。

                3.確定信用等級。

                4.跟蹤監測。

                (三)信用評級的內容

                1.抵押貸款組合風險的評估:(1)貸款房價比。

                (2)抵押權順序。

                (3)貸款到期期限。

                (4)抵押貸款的地理分布。

                2.結構性風險評估:(1)現金流的分配。

                (2)損失的分配。

                (3)信用升級結構及規模。

                (4)流動性便利。

                3.法律法規風險評估:(1)投資者對資產的追索權。

                (2)破產風險。

                4.管理和操作風險評估:(1)資金的混用風險。

                (2)再投資風險。

                5.第三方風險評估:(1)信用升級者風險。

                (2)受托管理人風險。

                (3)其他第三方風險。

                第八章 住房抵押貸款證券化的種類

                第一節 轉手證券抵押貸款

                一,轉手證券的運作模式

                二,轉手證券的種類。按發行機構的不同,分為吉利美,弗雷迪美,房利美,私人美轉手證券

                三,轉手證券現金流

                (一)抵押貸款綜合要素

                (二)無提前償付前提下的轉手證券現金流

                四,轉手證券提前償付風險

                (一)影響提前償付行為的因素1、再融資傾向

                2、住房轉手

                五,轉手證券有關的提前償付風險

                (一)緊縮風險

                (二)展期風險

                六,提前償付行為的預測方法

                七,轉手證券的投資生命周期

                (一)平均周期

                (二)邁凱利期限

                第二節 剝離式抵押支持證券

                一,剝離式抵押支持證券的發展

                二,剝離式抵押支持證券的現金流

                三,利率波動對剝離式證券的影響

                (一)利率波動對本金證券的影響

                (二)利率波動對利息證券的影響

                四,利率波動對剝離式證券價格的影響

                第三節 擔保抵押貸款證券

                一,擔保抵押貸款證券概況

                CMO結構設計的特點

                二,順序償付證券與Z證券

                三,計劃償付證券(PAC )

                (一)計劃償付證券結構

                (二)計劃償付證券的創新

                第二部分:學習心得

                第一章是有關于房地產金融的一個總概論,包括房地產金融的基本原理,運行模式,以及國外和我國的房地產金融的發展。通過對

                它的特點的學習。我基本上了解了房地產金融是怎樣的一門學科,比如,它是以研究金融機構對房地產的生產、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內容的,介于房地產經濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的邊緣學科。也了解了它所涉及的各個方面。這樣豐富了我的知識水平,也增進了我對工程管理這一專業的相關課程的深入學習。

                第二章主要講述了有關房地產金融學里的基礎知識。主要是學習到了一些基本的概念術語。如:時間貨幣價值,怎樣計算時間貨幣價值,年金,年金的計算等等。它反映了等額的錢在幾年前和幾年后經濟價值即經濟效益的不相等。同時,在學習過程中,我們還學習了簡單的計算。主要包括單復利、平利、有效利率、年金等。這樣我就更深刻的體會到了這一系列術語的含義,能進行簡單的計算。并且通過計算產生反思,從公式里看出影響貨幣價值量大小的因素,包括1、資金的使用時間,時間越長,時間價值越大。2、資金數量,數量越大,時間價值越大。3、利率,以社會平均資金利潤率為基礎的利潤越高,資金時間價值越大。4、資金使用方式,整借整還和分期付款資金的時間價值不同。通過學習,我基本了解到,假設以到銀行存款為例,第一個因素說明,存款的時間越長,獲得的利息會越多。而第二個因素則說明存入的本金越多,在同等的時間內采取同樣地存款方式獲得的利息將會越多。而第三個因素則說明,其他條件一樣時,利率越大,產生的利息將會越多。第四個因素表明,存款方式不一樣產生的利息也必然不一樣。通過對這些知識的掌握,我們可以把它運用

                到生活中去,知道怎樣去進行如銀行存款這一類事情的正確做法,從而是自己能獲得盡可能大的經濟效益。同時,我們還學習了有關金融業中的風險管理,了解各種風險的定義,產生原因以及如何管理和控制。這是對我們技能的訓練,讓我們明白要怎樣去回避各種可能帶來損失的風險,又要怎樣去利用能讓我們帶來收益的有利風險,在生活中,工作中怎樣處理有關金融的各種問題。

                第三、四、七、八章主要講述了有關住房抵押貸款的各類知識,首先講述的事住房抵押貸款的概念,讓我從專業的角度明白什么稱為住房抵押貸款,它有何作用,在這一程序中又有哪些參與者等。同時對于各參與者本章也給予了相應知識的學習。首先對于抵押貸款人,在第二節中我學到了住房抵押貸款的運作程序,明白應如何去申請辦理,以及一般的辦理步驟流程,和辦理成功應當具備哪些條件,為自己將來有可能進行房地產貸款做了準備,灌輸了專業的知識,對辦理業務更加熟悉,就能辦得更輕松,方便了自己的生活。它還主要講述了國外和我國對住房抵押貸款所進行的分類,然后對其中幾個類別的計算進行了詳細的介紹、包括定義、計算方法、公式以及還款關系圖等等。在對這些知識的學習過程中我又一次回憶了關于時間貨幣價值的相關知識,主要是它的影響因素。同時,自己學會了各種住房抵押貸款的計算方式,等到以后自己在進行房地產抵押貸款時就不會只聽信他人的建議,而是可以通過自己的計算,根據自己的經濟情況,選擇一個適合自己的還款方式。例如,剛畢業的大學生,收入還不是很高,如果選擇等本金還款方式,可能經濟上就會比較吃力,因為等本

                金還款方式起初的還款額比較高,這就適合選擇等額還款方式。這樣的話,前段時間的還款額不是很高,對于剛畢業,收入微低的大學生更加適合,不會影響到正常的生活開銷,使其能生活得更加愜意,為我們生活得更好提供了極大地幫助。 第五章主要談論的是一種被實踐成功的證明了的社會保障制度——住房公積金制度。通過學習,我知道住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會保障制度,具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金,實行專戶存儲,歸職工個人所有。同時我總結出辦理公積金貸款需要4個條件:1、首先你工作的單位給你上了公積金,那么你就有了個公積金帳號; 2、公積金需繳存12個月以上,時間和繳存額必須滿12個月(購買政策性房只需一個月) 3.未有尚未還清的公積金貸款 4.是成年人 。為了能夠利用住房公積金,我認為符合條件的人應當準:1、公積金帳號;2、單位的公積金帳號; 3、月繳存額; 4、繳存比例; 5、公積金繳存地點。

                第六章主要講述了房地產企業的貸款。包括有關房地產貸款的業務管理、基本原則、貸款程序、信用分析、資信評估、財產分析、以及貸款項目評估等等。這些關于房地產企業貸款知識的講述,讓我學到了他們的基本業務,如房地產企業應遵循怎樣的貸款程序,應如何進行資信評估,資信評估的項目有哪些啊等等一系列知識。對這些的學習,有利于我更加充分的對這一行業的了解,為我以后一旦進入

                房地產金融這一領域做了準備,奠定了基礎。

                總的來說,對《房地產金融》的學習,我了解了關于房地產金融學的基本知識,詳細地學習了住房抵押貸款的原理、種類、運作模式以及證券化原理和證券化種類,同時還學習了住房公積金制度和房地產企業貸款。從小的方面來說,學到這些我們可以試著把它運用到生活中去,使我們能在處理有關金融方面的問題上使自己能獲得盡可能大的經濟效益。從稍微大點的方面來講,對這些的學習,有利于我更加充分的對這一行業的了解,為我以后一旦進入房地產金融這一領域做了準備,奠定了基礎。

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